相続財産の評価を下げるために有効な方法が、現金を不動産に変えることです。一般に、相続時における土地の評価は時価の約６割～７割になります。建物の評価も、同様に時価の６割程度の評価になります。たとえば、１億円の現金をそのまま持っていれば、相続財産の評価は１億円になりますが、このお金で不動産を購入しておけば、約６０００万円の評価になりますので、最大２０００万円の節税になります。さらに、この不動産をアパートなどにしますと、土地が貸家建付地評価になり、トータルとして５割程度の評価にすることができます。ただし、すべての現金を不動産に変えてしまうと、相続税が払えなくなりますので、現金で持つ金額と不動産で持つ金額のバランスをとるようにしてください。
この考え方をさらに進めると、借入金で不動産を購入して節税することもできます。たとえば、２億円の借入金でアパートを購入すると、借入金はそのまま２億円の評価になりますが、購入したアパートは１億円程度の評価にすることができますので、相続財産を１億円圧縮することができますので、最大５０００万円程度の節税になります。
ただし、アパートの購入は空き家等のリスクがありますので、物件の選定には十分に注意してください。特に借入金で購入した場合には、借入金の返済が出来なくなるようなことがあれば、元も子もなくなってしまいますので、空き家リスク等の少ない優良物件を購入するようにしてください。
